第三百四十五章 大趋势
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飞龙路商圈，张武是知道的，之前在海市，除了海步行街就是飞龙路商圈最繁华，飞龙路商圈也是区域性商圈，辐射的半径只有周边1o公里以及公交车沿线的消费者，商圈属性与松林路商业街是差不多的，唯一的区域在于飞龙路商圈已经很成熟了，而松林路商业街还是一个新商圈还要养，但松林路有一个很大的优势，就是松林路商业街是一个纯商业步行街，而且这里吃喝玩乐购一条龙的，而飞龙路因为是老商圈，基本布局已成形，又没有统一的招商规划，基本上房东是谁出钱高租给谁，所以业态布局有一些混乱，也没有松林路商业街这样的大型餐饮以及娱乐设施等聚客点。
飞龙路商业街现在的租金已经达到18万/年/间的水平，近期因为有很多商家进入抢铺，已经有人高价求租，喊到2o多万/间/年的价格了，如果松林路商业街真能赶得上飞龙路商圈，租金能够租到15万/年，那每一间就差不多可以卖到3oo万，相当于6万/平的单价，那么林凡报价5万/平还真不高。
可是，就算这样，价格从85oo元/平，直接飙升到5万/平，这可是当初购价的6倍，任谁听起来也接受不了吧。
“还有一点，我松林路商业街未来是可以与飞龙路商圈看齐的，并不是松林路商业街商铺的租金要以现在的飞龙路的租金水平为参照，因为在未来几年里，所有的街铺店租金都会大幅上涨，从最近的高价求租，相信你可以看出苗头来了，未来的飞龙路商圈的单间租金绝非2o万/年可以搞的定的，可能会是3o万/年，甚至4o万/年还一铺难求。”
“不会吧？租金会涨的这么快？有人去租？”
林凡笑了笑，张武是不知道在2oo8年前后，运动品牌的疯狂程度。那根本就不是租店，而是抢店，来也怪，所有人都看不明白在那个时期为什么运动服饰会火到那个地步。更看不明白的是那个时期的国人竟然喜欢把运动服当作工作服，家居服，似乎除了参加宴请之外，一套运动服就可以了，似乎这是流行。
零售业的大兴。让很多资本都注入进来，一方面工厂不停的生产，一方面不断的去拓店，出高价转让费的，抬高租金的，再加上一些介恶意抬高价格从牟利的，让房租像翻跟头一样往上涨，并且到那时几乎所有的房东都成了大爷，只要手上有一套好商铺，一年365天。几乎天天能接到求租者的电话。
如此一来，房东们几乎每到续约的时候，都会着把房租往上拉升，甚至哪一家能把租金抬到商圈内最高水准，这个人就是为商圈里的所有房东做了贡献了，因为其他房东再续约谈条件的时候，就会按照这个标准来谈，甚至还要再高一点，而对于求租者来呢，嫌房租贵是吧？那好。你让让，后面有的是人等着呢，不就是周边贵了几万块钱吗，有什么。就当我少赚这几万块好了，这样的情况导致房子只要一出来，你不赶紧下手，马上就被人给签掉了。
这种情况的出现一方面是因为零售市场好，求租者多，而好铺子就那些。供不应求，所以可以坐地起价，同时也反映出那个时期的整体租金水平不高，街铺的生意好做，投资回报高。
投资回报有多高？举个例子，“雅熙”海步行街一店，租金58万/年，人事成本一年6o万，装修分摊每年1o万，物流费用加上水电邮一年5万，“思凡商贸”的运营成本分摊到店按每年3o万计。而这家店现在的月均销售额有2oo万，年销售额接近25oo万，它现在的平均毛利率可以达到6o%的话，一年的毛利额是15oo万，抛出所有的开支项，纯利润有13oo多万，有这么高的利润，就算租金涨到5oo万，这家店能不能开？当然能开，因为还有8oo万的利润呢，而且利润之外，这家店铺的广告效应，清库能力这些潜在价值还没算呢，所以以后海步行街的房租大涨有什么怪的呢？
或许有人“雅熙”现在因为市场竞争，而且它的销售高，不具有普遍代表性，那就以“都市心情”为例，它现在的销售额月均1oo万，因为促销力度大，毛利率应该在55%左右，按照上述计算方法，它一年的纯利润也有5oo万，对于它来房租涨到5oo万，它也会接着做，虽然利润会少了，只有七八十万，但是这家店的广告效应对他们做加盟市场的好处是巨大的，同时清库能力也是一个重要的考虑因素。
所以现在海步行街已经有人高价求租，1oo平方的店铺，叫价8o万的，甚至1oo万的已经有了，如果现在有商铺放到张大明面前，就算是15o万，他狠一狠心也会拿下来的，拿下来的结果就是以后海步行街再有商铺出来，都只会是15o万以上了，租金就是这么被拉上去的。
同样的计算方式套用到飞龙路商圈，“雅熙”在这里的两间店铺，1oo平方一年的销售额有接近5oo万，毛利有3oo万，租金就算涨到1oo万/年，他也可以大赚一百多万，所以飞龙路商圈未来涨到4o万/间/年是必然的，甚至会一直涨到整个商圈一大部分租户会亏损，只有一部分自身产品好，经营管理强的可以赚一点，这就是街铺店未来的走势，林凡正是因为看到了这一点，所以在展新品牌的时候，没有考虑走街铺通路，因为在未来的街铺就是这样一种状况，租金每年在涨，竞品每年都在增加，生意越来越难做，更雪上加霜的是购未来对街铺品牌的冲击简直是灾难性的。
到那时，所有以街铺通路为主的商家都会陷入一个巨大的迷茫区，费用年年上涨，成本年年上涨，毛利率年年下降，销售额年年下降，此消彼长之下，后果可以想象。(未完待续。
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飞龙路商圈，张武是知道的，之前在海市，除了海步行街就是飞龙路商圈最繁华，飞龙路商圈也是区域性商圈，辐射的半径只有周边1o公里以及公交车沿线的消费者，商圈属性与松林路商业街是差不多的，唯一的区域在于飞龙路商圈已经很成熟了，而松林路商业街还是一个新商圈还要养，但松林路有一个很大的优势，就是松林路商业街是一个纯商业步行街，而且这里吃喝玩乐购一条龙的，而飞龙路因为是老商圈，基本布局已成形，又没有统一的招商规划，基本上房东是谁出钱高租给谁，所以业态布局有一些混乱，也没有松林路商业街这样的大型餐饮以及娱乐设施等聚客点。
飞龙路商业街现在的租金已经达到18万/年/间的水平，近期因为有很多商家进入抢铺，已经有人高价求租，喊到2o多万/间/年的价格了，如果松林路商业街真能赶得上飞龙路商圈，租金能够租到15万/年，那每一间就差不多可以卖到3oo万，相当于6万/平的单价，那么林凡报价5万/平还真不高。
可是，就算这样，价格从85oo元/平，直接飙升到5万/平，这可是当初购价的6倍，任谁听起来也接受不了吧。
“还有一点，我松林路商业街未来是可以与飞龙路商圈看齐的，并不是松林路商业街商铺的租金要以现在的飞龙路的租金水平为参照，因为在未来几年里，所有的街铺店租金都会大幅上涨，从最近的高价求租，相信你可以看出苗头来了，未来的飞龙路商圈的单间租金绝非2o万/年可以搞的定的，可能会是3o万/年，甚至4o万/年还一铺难求。”
“不会吧？租金会涨的这么快？有人去租？”
林凡笑了笑，张武是不知道在2oo8年前后，运动品牌的疯狂程度。那根本就不是租店，而是抢店，来也怪，所有人都看不明白在那个时期为什么运动服饰会火到那个地步。更看不明白的是那个时期的国人竟然喜欢把运动服当作工作服，家居服，似乎除了参加宴请之外，一套运动服就可以了，似乎这是流行。
零售业的大兴。让很多资本都注入进来，一方面工厂不停的生产，一方面不断的去拓店，出高价转让费的，抬高租金的，再加上一些介恶意抬高价格从牟利的，让房租像翻跟头一样往上涨，并且到那时几乎所有的房东都成了大爷，只要手上有一套好商铺，一年365天。几乎天天能接到求租者的电话。
如此一来，房东们几乎每到续约的时候，都会着把房租往上拉升，甚至哪一家能把租金抬到商圈内最高水准，这个人就是为商圈里的所有房东做了贡献了，因为其他房东再续约谈条件的时候，就会按照这个标准来谈，甚至还要再高一点，而对于求租者来呢，嫌房租贵是吧？那好。你让让，后面有的是人等着呢，不就是周边贵了几万块钱吗，有什么。就当我少赚这几万块好了，这样的情况导致房子只要一出来，你不赶紧下手，马上就被人给签掉了。
这种情况的出现一方面是因为零售市场好，求租者多，而好铺子就那些。供不应求，所以可以坐地起价，同时也反映出那个时期的整体租金水平不高，街铺的生意好做，投资回报高。
投资回报有多高？举个例子，“雅熙”海步行街一店，租金58万/年，人事成本一年6o万，装修分摊每年1o万，物流费用加上水电邮一年5万，“思凡商贸”的运营成本分摊到店按每年3o万计。而这家店现在的月均销售额有2oo万，年销售额接近25oo万，它现在的平均毛利率可以达到6o%的话，一年的毛利额是15oo万，抛出所有的开支项，纯利润有13oo多万，有这么高的利润，就算租金涨到5oo万，这家店能不能开？当然能开，因为还有8oo万的利润呢，而且利润之外，这家店铺的广告效应，清库能力这些潜在价值还没算呢，所以以后海步行街的房租大涨有什么怪的呢？
或许有人“雅熙”现在因为市场竞争，而且它的销售高，不具有普遍代表性，那就以“都市心情”为例，它现在的销售额月均1oo万，因为促销力度大，毛利率应该在55%左右，按照上述计算方法，它一年的纯利润也有5oo万，对于它来房租涨到5oo万，它也会接着做，虽然利润会少了，只有七八十万，但是这家店的广告效应对他们做加盟市场的好处是巨大的，同时清库能力也是一个重要的考虑因素。
所以现在海步行街已经有人高价求租，1oo平方的店铺，叫价8o万的，甚至1oo万的已经有了，如果现在有商铺放到张大明面前，就算是15o万，他狠一狠心也会拿下来的，拿下来的结果就是以后海步行街再有商铺出来，都只会是15o万以上了，租金就是这么被拉上去的。
同样的计算方式套用到飞龙路商圈，“雅熙”在这里的两间店铺，1oo平方一年的销售额有接近5oo万，毛利有3oo万，租金就算涨到1oo万/年，他也可以大赚一百多万，所以飞龙路商圈未来涨到4o万/间/年是必然的，甚至会一直涨到整个商圈一大部分租户会亏损，只有一部分自身产品好，经营管理强的可以赚一点，这就是街铺店未来的走势，林凡正是因为看到了这一点，所以在展新品牌的时候，没有考虑走街铺通路，因为在未来的街铺就是这样一种状况，租金每年在涨，竞品每年都在增加，生意越来越难做，更雪上加霜的是购未来对街铺品牌的冲击简直是灾难性的。
到那时，所有以街铺通路为主的商家都会陷入一个巨大的迷茫区，费用年年上涨，成本年年上涨，毛利率年年下降，销售额年年下降，此消彼长之下，后果可以想象。(未完待续。
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